《溫州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十九次會(huì)議批準(zhǔn)，將于5月1日起施行。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，電梯等公共設(shè)施受損得不到及時(shí)維修、維修資金使用不規(guī)范、公共收支成“糊涂賬”、業(yè)主委員會(huì)換屆后不及時(shí)移交財(cái)物、業(yè)主故意拖欠物業(yè)費(fèi)等，是屢見(jiàn)不鮮的現(xiàn)象，也是最讓生活在小區(qū)當(dāng)中的業(yè)主們最頭疼的事情。從5月1日起，根治這些亂象將進(jìn)一步有具體的法規(guī)制度可依。
《溫州市物業(yè)管理?xiàng)l例》(下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)已于2017年3月30日經(jīng)浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十九次會(huì)議批準(zhǔn)，將于5月1日起施行。作為溫州制定的第三部地方性法規(guī)、第二部實(shí)體法，該條例是如何制定出來(lái)的？有哪些亮點(diǎn)內(nèi)容？就讓晚報(bào)君為你一一解讀。□晚報(bào)記者胡晚露
“兩審制”調(diào)整為“三審制” 不少民眾建議被直接采納參考
作為市人大常委會(huì)2016年一類(lèi)立法項(xiàng)目，條例草案于當(dāng)年1月份由市住建委開(kāi)始調(diào)研起草，8月份由市人民政府向市人大常委會(huì)提出法規(guī)案。市十二屆人大常委會(huì)第三十七至三十九次會(huì)議進(jìn)行了三次審議并表決通過(guò)。
條例共七章57條。分別對(duì)適用范圍、管理體制(總則)、業(yè)主和業(yè)主組織、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用和維護(hù)、法律責(zé)任等內(nèi)容作了規(guī)制。
物業(yè)管理立法是重要的民生立法。在立法過(guò)程中，市人大常委會(huì)主任葛益平曾多次帶隊(duì)深入基層調(diào)研和到外地考察。市人大常委會(huì)法工委主任王旭東告訴記者：“就設(shè)區(qū)的市的地方立法而言，一般采用‘兩審制’，但考慮到物業(yè)管理立法事關(guān)千家萬(wàn)戶，根據(jù)有關(guān)審議意見(jiàn)要求，將原計(jì)劃的‘兩審制’調(diào)整為‘三審制’。可以說(shuō)，這是眾多設(shè)區(qū)的市立法中少有的，足以說(shuō)明市人大常委會(huì)對(duì)這次項(xiàng)立法工作的重視程度。”
除此之外，此次立法過(guò)程中還強(qiáng)化了開(kāi)門(mén)立法，廣泛公開(kāi)征求民眾意見(jiàn)。通過(guò)媒體報(bào)道、網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查等方式，先后有300多位市民通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道提出立法建議，上百人打電話、寫(xiě)信、來(lái)訪提供意見(jiàn)建議。民眾互動(dòng)中的不少建議，有的經(jīng)法定程序后被直接采納，有的成為立法制度創(chuàng)設(shè)的重要依據(jù)。例如，條例中有關(guān)業(yè)主委員會(huì)必須開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)賬戶、業(yè)主共有資金不得以個(gè)人名義私存等，都來(lái)自于社會(huì)公眾的建議。
創(chuàng)新性制度安排達(dá)十多項(xiàng)
五馬大南蒲鞋市成示范街道
物業(yè)管理本身是一個(gè)關(guān)乎民生而又復(fù)雜的重要領(lǐng)域，溫州的物業(yè)管理行業(yè)起步晚、層次不高、發(fā)展滯緩，物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾突出，焦點(diǎn)問(wèn)題聚集，存在一系列的老大難問(wèn)題。對(duì)亂象叢生的溫州物業(yè)管理現(xiàn)狀，如何依法破解，考驗(yàn)著立法人的智慧。為此，市人大常委會(huì)從制度架構(gòu)上突破創(chuàng)新，對(duì)日積月累的歷史性矛盾“亮劍”，使一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以法規(guī)的形式得以固化，具有濃郁的溫州地方特色。
整個(gè)條例的創(chuàng)新性制度安排達(dá)十多項(xiàng)，主要包括：將物業(yè)管理中的業(yè)主組織成立、日常監(jiān)督、糾紛調(diào)解等的責(zé)任主體明確賦予鎮(zhèn)、街；進(jìn)一步明確了業(yè)主的界定；創(chuàng)設(shè)業(yè)主大會(huì)制度框架下的業(yè)主代表大會(huì)制度；進(jìn)一步明晰業(yè)主委員會(huì)的法律地位，并從多方面規(guī)范業(yè)委會(huì)及其成員行為；規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)的換屆和財(cái)務(wù)移交；創(chuàng)設(shè)了倡導(dǎo)性條款，業(yè)委會(huì)成員津貼制度；將實(shí)踐中的維修資金緊急使用“綠色通道”通過(guò)立法予以固化；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主欠費(fèi)個(gè)人誠(chéng)信制度；建立物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價(jià)格參考；規(guī)定了停車(chē)方案的民主化。
法律法規(guī)服務(wù)企業(yè)在于實(shí)施。下一步，市住建委作為市級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要在條例施行一年內(nèi)出臺(tái)法規(guī)要求的各項(xiàng)配套制度，例如建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制、為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)合同提供示范文本等等。另外，五馬、大南、蒲鞋市三個(gè)街道作為條例貫徹實(shí)施的示范街道，要提供實(shí)施樣板，做好示范引領(lǐng)。與此同時(shí)，市人大有關(guān)的專(zhuān)門(mén)委員會(huì)在法規(guī)實(shí)施一段時(shí)間后，要積極組織開(kāi)展執(zhí)法檢查。
小區(qū)業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題《條例》中都有答案【案例】今年2月13日，市區(qū)東方大廈里一戶業(yè)主煤氣泄漏起火，所幸經(jīng)過(guò)消防部門(mén)及時(shí)救援，沒(méi)有造成人員傷亡。但問(wèn)題出來(lái)了，救火過(guò)程中，電梯進(jìn)水出現(xiàn)故障，一些業(yè)主的電線也受到損傷。所在的黎明社區(qū)主任看到事態(tài)緊急，就說(shuō)服大廈物業(yè)，先幫業(yè)主修理好電梯和電線，維修費(fèi)的事之后再找業(yè)委會(huì)要。但事后，針對(duì)電梯和電線的維修費(fèi)用從何而出，業(yè)委會(huì)之間產(chǎn)生了矛盾。
【條例規(guī)定】應(yīng)當(dāng)按首期交存的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金總額的百分之五設(shè)立應(yīng)急備用維修資金。發(fā)生電梯故障、消防設(shè)施故障、二次供水水泵運(yùn)行中斷(專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外)等緊急情況和其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修的，可以申請(qǐng)應(yīng)急備用維修資金。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定。
前物業(yè)公司拒不移交財(cái)物？
錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案
【案例】2010年5月起，溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理總公司開(kāi)始為永嘉縣南城街道明珠花園小區(qū)業(yè)主提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)。2014年8月，鹿城物業(yè)與明珠花園業(yè)委會(huì)達(dá)成一致意見(jiàn)，終止物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但鹿城物業(yè)至今仍未按照法律規(guī)定辦理結(jié)算、交接手續(xù)，拖欠向小區(qū)業(yè)委會(huì)暫借的水電周轉(zhuǎn)金15萬(wàn)元，拖欠小區(qū)業(yè)委會(huì)為其墊付的公攤水電費(fèi)10萬(wàn)元，也未按程序與后任物業(yè)管理公司辦理相關(guān)移交手續(xù)。之后，明珠花園業(yè)委會(huì)多次要求鹿城物業(yè)返還上述款項(xiàng)、移交相關(guān)物業(yè)資料，但均遭到鹿城物業(yè)無(wú)理拒絕。
【條例規(guī)定】第四章第三十八條：物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案。
不交管理費(fèi)將被物業(yè)服務(wù)企業(yè)“投訴”
街道聽(tīng)取業(yè)主陳述決定是否“入檔”
【案例】2014年，站前東小區(qū)奔馳商廈小區(qū)因?yàn)樵S多業(yè)主不愿交物業(yè)費(fèi)曾陷入“垃圾圍城”。今年3月，200多戶里頭只有三分之一住戶繳納服務(wù)費(fèi)，因大批業(yè)主不愿交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司怕虧太多最后撤離了，該小區(qū)第二次出現(xiàn)“垃圾圍城”。
【條例規(guī)定】業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定及時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用和其他相關(guān)費(fèi)用。
業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒不交納前款規(guī)定費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)書(shū)面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出錄入個(gè)人信用信息檔案的申請(qǐng)。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取相關(guān)業(yè)主的陳述、申辯，進(jìn)行核查。經(jīng)核查屬實(shí)仍拒不交納的，可以按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用信息檔案。
業(yè)主共有資金怎么管？
以業(yè)委會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶
【案例】市區(qū)竹園小區(qū)業(yè)委會(huì)出現(xiàn)“糊涂賬”，維修賬目虛假，部分經(jīng)營(yíng)性收入流失。當(dāng)事業(yè)委會(huì)就是把小區(qū)錢(qián)款放在業(yè)委會(huì)出納個(gè)人賬戶上，且卡、密碼均由其一人保管。部分業(yè)主認(rèn)為，這是導(dǎo)致“糊涂賬”的原因之一。
【條例規(guī)定】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持備案證明向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營(yíng)性收益，不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。
文章來(lái)源:中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)
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